Exonération des plus-values au titre de la résidence principale dans une SCI

​Les plus-values immobilières portant sur la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt (CGI. art. 150-U-II-1°).

De même, la cession par une SCI "classique" (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI) d’un immeuble constituant la résidence principale d’un associé est exonérée, proportionnellement à sa part dans le capital. Dans ce dernier cas, le logement doit être gratuitement mis à disposition de l’associé.

Et, lorsque l’associé apporte régulièrement des sommes en compte pour rembourser le prêt souscrit pour acquérir la résidence principale, ces versements ne sont pas assimilés à des loyers. L’exonération de la plus-value reste donc exonérée selon le Conseil d’Etat.

Lorsqu’une société non soumise à l’IS met gratuitement à disposition d’un associé un logement, la cession de ce bien peut bénéficier d’une exonération de la plus-value. Il faut que le logement constitue la résidence principale de l’associé. L’exonération joue de la même manière que s’il en avait été propriétaire lui-même.

Cette exonération est maintenue même lorsque l’associé effectue des apports en compte courant afin de rembourser l’emprunt souscrit pour acquérir l’immeuble.

En d’autres termes, les apports en compte courant effectués ne révèlent pas une mise à disposition à titre onéreux du bien, et ne sont pas assimilés à des loyers, contrairement à ce qu’affirmait l’administration fiscale.

L’exonération ne porte que sur :

• La fraction de l’immeuble faisant office de la résidence principale pour l’associé ;
• La quote-part revenant à l’associé.

 

Dans cette situation, pour pouvoir bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale :

• L’associé doit être assimilé à un propriétaire et non à un locataire ;
• La société doit mettre, en fait ou droit, un immeuble à la disposition gratuite de l’associé ;
• L’associé ne doit pas être redevable de loyers ;
• L’associé ne doit pas prendre à sa charge des dépenses d’entretien, impôts, taxes (CA Versailles 25/04/2000).